Что делать, если площадь квартиры увеличилась, и как не переплатить за «лишние» квадратные метры. С россиян возьмут налог за «лишние» квадратные метры? Застройщик заставляет доплачивать за кв метры

При сдаче дома ваша квартира стала больше на несколько метров? Или наоборот - за время строительства жилая площадь уменьшилась?. метры и как доплатить или вернуть за них деньги.

После сдачи дома и обмера БТИ может выясниться, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной, причем она может быть как больше, так и меньше заявленной. Это связано с тем, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые приводят к расхождениям площадей. Таким образом, покупая квартиру в строящемся доме, каждый рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишнюю» жилую площадь при получении ключей: если площадь больше, чем указано в ДДУ, застройщик выставит счет. Или же получить часть денег от застройщика, если площадь квартиры уменьшилась.

«Лишние» квадратные метры - это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ . Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается «лишними» квадратными метрами. При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями встречаются реже и менее значительны, поскольку по технологии все элементы здания собираются на заводе и имеют жестко заданные размеры.

«Закон на этот счет молчит, никаких установленных нормативов не существует »

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development

Поэтому для покупателя отклонения определяются цифрами, прописанными в договоре долевого участия. Допуски при строительстве конечно есть, но относятся они не к площади помещений, а к несущей способности, то есть фактически - к толщине конструкций, комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development . Рассчитать вероятное изменение площади для конкретного помещения, исходя из этих допусков, достаточно сложно.

Почему возникают «лишние» кв. метры

Первая причина - те самые погрешности по толщине несущих конструкций, это незначительные величины, отмечает Вартан Погосян. А вот более существенные «перекосы» по площади могут возникать при пересмотре и изменении проектных решений. В таких случаях застройщик обязан уведомить дольщиков о готовящихся изменениях и переподписать договор долевого участия. Есть еще один случай - это строительные ошибки, но это, скорее, исключение из правил, подобные случаи - большая редкость. Технология монолитного строительства является более точной, но величина погрешности зависит также от опыта и мастерства исполнителя работ.

Менее всего площадь в ДДУ отличается от фактической в панельных домах. Здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков. Это серийные дома с типовыми планировками, где разница в площади квартиры не превышает 1 кв. метра. Технология строительства монолитных домов более сложная, она позволяет менять проект даже на стадии строительства. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому площадь квартир может намного отличаться от указанной в договоре. Порой разница составляет 5-7 кв. метров, хотя чаще всего она варьируется от 0,5 до 4 кв. метров.

Расхождение в кв. метрах зависит и от количества комнат: в трехкомнатной квартире разница будет больше, чем в «однушке». Иногда общая площадь квартиры может соответствовать указанной в ДДУ, но внутри нее происходит «перегруппировка»: кв. метры могут быть отрезаны от коридора и присоединены к комнате.

В домах, возведенных по монолитному типу домостроения, несовпадения по площадям встречаются почти всегда, рассказывает Наталья Шаталина. Дело в том, что монолитная технология весьма гибка, и проект монолитного дома может меняться на этапе строительства. Возможные отклонения от площади, указанной в проекте, прописываются в ДДУ. При этом варианты договоренности сторон могут быть различны: отклонение на указанный процент будет или не будет оплачиваться сторонами. Соответственно, выгода покупателя будет поставлена в зависимость от договоренности и разницы между проектной и фактической приобретаемой площадью.

Многоквартирный дом технически невозможно построить сантиметр в сантиметр. Даже СНИПы при строительстве предусматривают отклонения строительных конструкций в диапазоне 10-20 мм, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. В масштабе всей квартиры, в зависимости от ее площади, разница может составлять от 0,5 до 1,5 кв. метра. Погрешность есть даже в панельных домах, комплектующие детали которого изготавливаются на производстве.

Разница в размерах может возникнуть по нескольким причинам, рассказывает эксперт. Во-первых, все технико-экономические показатели квартиры и дома закладываются на стадии проекта, где вопросы инженерного обеспечения прорабатываются не так детально. Далее идет проработка рабочей документации, в которой уже более детально и подробно рассчитываются все инженерные системы, находящиеся в площадях строящегося дома: уточнятся диаметры коммуникаций, сечение вентиляционных воздуховодов и шахт дымоудаления. В связи с тем, что иногда возникает техническая потребность увеличить или уменьшить площади для прокладки инженерных коммуникаций, может возникнуть разница в площадях. Кроме того, в процессе проработки рабочей документации идет более точный поэлементный расчет несущих конструкций (пилоны, колоны, монолитные стены), которые могут увеличиться или уменьшиться в сечениях. При детальных обмерах БТИ эти незначительные расхождения суммируются, и в итоге возникает разница по площадям. Вторая причина - строительная ошибка при возведении здания.

-Кто виноват, и кто платит

« В ДДУ обычно прописывается, что не будет производиться перерасчет в том случае, если проектная и фактическая площади отличаются незначительно, например, на 0,5-1 кв. м »

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если разница между площадями больше прописанного в ДДУ, то покупателю придется доплатить за лишние квадратные метры по стоимости, которая была прописана в его ДДУ, комментирует Наталья Шаталина. В случае значительной разницы (более 5% от указанной площади) и отказе покупателя оплачивать лишние квадратные метры, он имеет право на односторонний отказ от квартиры и возврат денежных средств. Условия доплаты определяются договором долевого участия, но расчет должен быть произведен до подписания акта приема-передачи квартиры, добавляет Вартан Погосян.

Если разница значительна, но уже в сторону уменьшения фактической площади, то застройщик должен осуществить возврат денежных средств из расчета стоимости квадратного метра на момент покупки, отмечает Наталья Шаталина. Дольщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если фактическая площадь на 5% меньше проектной. В подобных случаях пишется письмо на имя застройщика и оформляется возврат средств за разницу в метраже.

Условия возврата денежных средств закрепляются в ДДУ и, как правило, все расчеты производятся также до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Часто в ДДУ прописывают, что если изменения площади в квартире составили меньше 1 кв. метра, то застройщик не возвращает деньги, а дольщик всегда должен доплачивать.

Вообще-то это не очень справедливо, да и цифра завышена, отмечает Вартан Погосян. Подобная практика сегодня встречается редко. Обычно такие случаи предполагают симметричные условия, а величина погрешности равняется 0,5 метра. То есть если площадь квартиры меньше заявленной на полметра, то застройщик ничего не компенсирует. Если на полметра больше - то клиент освобождается от доплаты. В остальных случаях происходит взаиморасчет, подразумевающий как доплату, так и возврат части средств.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор со специализированной компанией, которая производит обмеры БТИ и составляет технический план дома. На основании этих документов, а также в соответствии с ДДУ, где стороны согласовали соответствующий перерасчет стоимости объекта, застройщик направляет сообщения участникам долевого строительства об изменении площади квартиры, комментирует Павел Брызгалов. Если площадь квартиры изменилась в бо льшую сторону, то участник долевого строительства в соответствии с ДДУ обязан доплатить за увеличение площади. В обратном случае застройщик возвращает соответствующую сумму за недостающие квадратные метры. Размер доплат определяется исходя из стоимости метра, которая согласована и зафиксирована сторонами в ДДУ или дополнительным соглашением к нему.

В случае, когда застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры, покупателю необходимо написать заявление о возврате уплаченных денежных средств с указанием счета, на который они будут перечислены, рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам. Обычно деньги возвращаются безналичным расчетом на счет, указанный в заявлении о возврате средств в срок не более пяти дней. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Все расхождения в площади указаны в акте, и никакие дополнительные документы дольщику не понадобятся, только паспорт и сам договор долевого участия.

При решении вопросов о доплате за «лишние» кв. метры расчет будет вестись исходя из стоимости, установленной договором, а не от рыночной цены. То есть если вы купили квартиру на ранней стадии строительства по цене 100 000 рублей за «квадрат», то после обмеров БТИ разница доплачивается исходя из этой стоимости. Даже если за время строительства дома цена «квадрата» выросла на 30-40%.

По этой причине эксперты считают невыгодным расторгать ДДУ и требовать возмещения стоимости квартиры: за время строительства рыночная стоимость жилья выросла, а застройщик вернет вам за нее ту сумму, которая была уплачена при заключении ДДУ. На эти деньги аналогичную квартиру купить уже невозможно, даже в строящихся объектах.

Отдельное внимание «лишним» кв. метрам стоит уделить ипотечникам, так как кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат по ипотеке им может потребоваться сумма, которую нужно заплатить в случае возникновения дополнительной площади при сдаче квартиры. Эти деньги придется копить, занимать или брать кредит, так как сумма может быть значительной. К примеру, при стоимости «квадрата» в 100 000 рублей за 5 «лишних» кв. метров придется выложить 500 000 рублей.

Дата публикации 13 марта 2017

Люди, имеющие отношение к строительству, прекрасно понимают, как сложно построить дом в точности по проекту, не допуская ни малейшего отклонения от строительной документации. Даже весьма известные на рынке компании-застройщики сдают порой в эксплуатацию свои объекты, где некоторые стены и углы не отличаются правильностью. Что же касается квартир в новостройках, то одной из часто возникающих проблем является их фактический метраж.

Договор долевого участия в строительстве довольно часто заключается гражданами задолго до окончания строительного процесса. Поэтому размеры будущего жилья, указанные в контракте, всегда приблизительны. А по факту окончательный метраж оказывается несколько больше или, наоборот, меньше запланированного. Что же делать в таких случаях?

Многие новоселы сталкиваются с тем, что получают от застройщика не совсем такую квартиру, как было обещано: кухня по непонятным им причинам оказывается больше на метр, а комната, соответственно, на один-два метра меньше. На вопрос «почему?», застройщик разводит руками и отвечает «потому»…Так получилось, и все. И никакого злого умысла здесь нет. Особенно часто такая ситуация возникает в монолитных новостройках. Не секрет, что на их строительстве работают, в основном, низкоквалифицированные гастарбайтеры. Поэтому расхождение по метражу в пределах 3-5% для монолиток уже считается чуть ли не нормой.

Иногда такие ситуации складываются в панельных домах новых, еще не «обкатанных» серий. К примеру, когда популярная серия П44-Т только внедрялась на столичном рынке, фактическая площадь 3-комнатных квартир превышала проектную на 13 кв.м. Сегодня этого уже не происходит, и разница в метраже в квартирах этой серии не превышает одного метра.

Но даже когда человек приобретает жилье в уже построенном доме, где ведутся отделочные работы, и тут возможны разночтения в метраже. Застройщики предпочитают не считать площади квартир до сантиметра, вплоть до прихода обмерщиков из БТИ. «Это их работа, пусть и считают» - говорят они. А участникам долевого строительства приходится довольствоваться данными проектной документации. Но тут есть и другая хитрость: иногда застройщики намеренно занижают площади квартир на стадии проектирования, чтобы сэкономить на расчетах с городскими властями и генподрядной организацией. Сильно исказить данные, конечно, не получается, но некоторую экономию застройщику такие действия все же приносят.

Покупателям в ситуации с лишними метрами можно дать лишь один совет: внимательно ознакомьтесь с договором, где этот пункт наверняка предусмотрен. Вот только насколько он защищает интересы гражданина? Ведь в большинстве случаев, за лишний метраж он обязан доплатить застройщику. И доплата эта осуществляется по цене, фиксированной на день заключения договора. Даже если квадратный метр подорожал за время строительства дома, все равно: с покупателя не имеют права требовать оплаты по новой стоимости. Так что, участники долевого строительства от такой ситуации только выигрывают; квартира оказалась больше, просторнее.

Но с другой стороны, далеко не все граждане нуждаются в этих дополнительных метрах, да еще и платных. Но если разница в метраже составляет каких-нибудь 1-2 кв.м, то это вряд ли принципиально.

Но ведь квартира может оказаться и меньше, чем это предусмотрено договором. Такая ситуация весьма неприятна, и в этом случае застройщик обязан, по идее, вернуть покупателю некоторую сумму денег за недополученные метры. К сожалению, деньги выплачиваются тоже по старым расценкам, зафиксированным на момент подписания договора, и это еще можно считать благоприятным решением вопроса. Хуже, когда в договоре вообще отсутствует этот пункт, и получается, что гражданин оплатил одну квартиру, а получил другую, меньше. И при этом, никто не спешит компенсировать ему ущерб, - ни моральный, ни материальный.

Поэтому, так важно внимательно изучить договор еще до подписания. Ситуация с метражом квартиры должна быть прописана в нем максимально подробно, а условия для покупателя и застройщика должны быть в равной степени справедливыми. А иначе неприятных сюрпризов просто не избежать. Договор может содержать, так называемый, порог в 3-4%, который не оплачивается ни одной из сторон. Иными словами, если фактический метраж расходится с проектным на величину этого показателю, то никто никому не доплачивает; расчеты ведутся лишь свыше этого порога. С одной стороны, это похоже на лотерею; с другой - позволяет оградить и застройщика, и граждан от непомерных расходов из-за лишних или недостающих метров.

Как себя вести в случаях, когда застройщик настаивает на слишком большой доплате? Если у Вас есть основания усомниться в результатах обмеров БТИ, стоит вызвать техника самостоятельно и перемерять квартиру. Иногда в таких ситуациях повторное измерение и в самом деле дает меньший результат, что наводит на определенные мысли.

Бывают случаи, когда обмер БТИ проводится до установки межкомнатных перегородок, хотя проектом предусмотрено иное. В такой ситуации нужно потребовать от застройщика сначала выполнить свое обязательство по установке перегородок, а потом уже мерить площадь квартиры. С перегородками площадь квартиры будет меньше, и это на руку гражданину, а не компании-застройщику.

Но, самое главное, - нужно хорошенько изучить договор вместе с юристом еще до его подписания. Поскольку потом что-либо доказать будет уже значительно сложнее.

Покупка квартиры в строящемся доме – всегда риск. И дело не только в возможном затягивании сроков сдачи. Нередко людям, уже заплатившим за квадратные метры, вдруг выставляют дополнительные счета. Итоговая стоимость жилья после таких доплат может увеличиться на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. В некоторых случаях требования застройщика справедливы. А иногда компания просто пытается нажиться на клиенте.

Чаще и больше других за новостройки переплачивают участники жилищно-строительных кооперативов. Приобретая недвижимость по такой схеме, гражданин должен заплатить вступительный, паевой и членские взносы. Их общая сумма, по сути, и является ценой квартиры. Но в уставе ЖСК зачастую прописаны целевые платежи, которые все пайщики обязаны вносить при необходимости. Например, если оборудование подъезда к дому оказалось дороже, чем предполагалось. Отказаться от этих сборов не получится, поскольку, вступив в ЖСК, покупатель автоматически согласился со всеми пунктами устава.

Важную роль играют и отношения кооператива с застройщиком. Когда это разные юридические лица, стоимость строительства обычно указывается в договоре между ними и не подлежит изменению. Но если работы введет ЖСК, покупателям придется скидываться при каждом повышении расходов – достаточно, чтобы такое решение приняли на общем собрании. В итоге за несколько лет оговоренная цена жилплощади рискует вырасти на 20-50% и более.

В подобную ловушку попали участники ЖСК «Остров» в Приморье. При создании кооператива в 2012 году пайщикам предлагали заплатить за «квадрат» 41 650 рублей. Затем коррективы внес кризис, появились непредусмотренные затраты. Всего за три года жилье подорожало на 60% до 67 000. Теперь вместо 2 млн руб. однокомнатная квартира площадью 50 кв. м обойдется в 3,3 миллиона, и это явно не предел – дома сдадут не раньше января 2018-го.

При заключении договора долевого участия (ДДУ) о лишних тратах, казалось бы, переживать не стоит. По закону в нем указывается фиксированная стоимость квартиры. Но и здесь есть нюансы. Так, 214-ФЗ позволяет застройщику вполне легально поднять цену уже купленного жилья. Правда, только с согласия дольщика и только если такое условие изначально оговорено в ДДУ. В документе обязательно должно быть прописано, в каких ситуациях возможно удорожание и на сколько процентов.

Строительные организации активно пользуются этим правом. Практически все участники рынка включают в договоры пункт о доплате за лишние метры. Оговорка помогает взыскать с клиента деньги, если обмер БТИ покажет, что реальная площадь жилья больше расчетной. Учитывая, что разница порой достигает 5-7 кв. м, переплата может быть существенной. Прошлой весной компания «Главстрой» поставила дольщиков комплекса «Северная долина» перед фактом: «трешки» в ходе строительства прибавили до 6 кв. м, «однушки» - до двух. В результате цена некоторых квартир выросла на 150 000-600 000 рублей. Покупатели пытались спорить, даже устроили митинг. Но закон оказался на стороне застройщика. В ДДУ прямо говорилось: метраж ориентировочный и полный расчет состоится после финишных обмеров. А значит, люди знали, на что идут.

Многие компании сегодня используют в договорах так называемые «антикризисные» условия. Доплата за квартиру в этом случае может зависеть от изменения размера налогов или уровня инфляции в период строительства. Например, питерский застройщик «Мегалит» внес в ДДУ сразу два таких пункта. Дольщики получат счет на 5% от полной стоимости жилья, если рост индекса потребительских цен превысит 15% или стройматериалы подорожают более чем на 5%. Таким образом, для «двушки» за 7 млн рублей максимальная накрутка составит 350 000.

Иногда необходимость будущих платежей не прописывают прямо, а маскируют в формулировках условий. Скажем, указывают, что стоимость 1 кв. м рассчитана «с учетом затрат, необходимых для строительства». То есть за ввод дома в эксплуатацию, скорее всего, придется приплатить. Как это делают клиенты красноярской компании «Реставрация»: в зависимости от объекта она дополнительно берет с дольщиков от 500 до 2500 рублей за 1 кв. м. Для трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м цена договора меняется на 40 000-200 000.

И наоборот, слишком подробный перечень расходов, входящих в цену жилья, в итоге может оказаться пресловутым чеховским ружьем. Через год-полтора выяснится, что в договоре не упомянута установка лифтов, благоустройство двора или что угодно еще. Все эти траты лягут на покупателей.

Если в ДДУ нет лазеек, позволяющих законно поднять стоимость жилья, а деньги нужны, некоторые застройщики идут на обман. Например, манипулируют данными о площади. Недавно на такой схеме попался ООО «Строй Вест». После сдачи комплекса «Крылатский» на Рублевке компания потребовала от дольщиков доплату за якобы неучтенные метры. Причем значительную: у одного из покупателей квартира увеличилась на 17 кв. м, цена договора – на 2,5 млн руб. ФАС провела проверку и выяснила, что существенные изменения в проект дома не вносились, а застройщик с самого начала знал реальные параметры жилья и просто ввел людей в заблуждение. В Петербурге организация «Балтпродком» вовсе брала с новоселов ЖК «Константиновское» деньги за «воздух», включая в площадь многоуровневых квартир лестницы. После переобмера метраж у клиентов сократился на 15-25 кв. м, а расходы – на 750 000-1,3 млн рублей.

Еще один популярный способ отъема денег у дольщиков – остекление балконов и лоджий. Компании навязывают установку стеклопакетов, не прописывая в договоре стоимость, объем работ и материалы, хотя такое размытое требование о доплате является незаконным. В свое время эту схему активно применял застройщик «ЛЭК» (сейчас «Л1») из Санкт-Петербурга. В их ДДУ был специальный пункт о «возможном остеклении», а сумму платежа организация определяла по своему усмотрению. Счет за одну лоджию мог составить как 150 000, так и 300 000 рублей, при рыночной цене работ в 30 000. Сумма поборов с одной многоэтажки достигала 100 млн рублей.

Столкнувшись с требованием о доплате, даже самой незначительной, главное для дольщика – не торопиться. Изменить стоимость квартиры в одностороннем порядке строительная компания не может, а чтобы получить согласие клиента, ей нужно обосновать запросы. Если аргументов в пользу повышения цены недостаточно или пункты допсоглашения вызывают сомнения, лучше не подписывать ничего без консультации с юристом.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

• как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
• как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
• как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

• проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
• фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
• стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

И Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).

Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.

Споры застройщиков с Роспотребнадзором - довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась. Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов - едва ли не в первый раз.

Без доплаты

Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны. Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное - конкретные условия сделки признаны недействительными. Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.

В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.

В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.

Ювелира на стройку

Перерасчеты после обмеров ПИБ - распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики - не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).

Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.

Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.

Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.

Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».

Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай - не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция.

Навязчивый аванс

В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.

Единственная законная схема - аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».

В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).

Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.

Мнения экспертов

Максим Жабин,
заместитель директора компании «ЛенРусСтрой» :

— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки. Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое - если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.

Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.

Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):

— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон. И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».

Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.

Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале